Grondexploitatie
Voorziening bouwgrondexploitatie
Voor de dekking van een op dit moment voorzien tekort in de huidige gemeentelijke grondexploitaties is een voorziening opgenomen voor totaal € 1.048.000 (stand per 1-1-2022). Ook voor een verwacht negatief resultaat op de facilitaire projecten is er een voorziening (€ 1.089.000).
Benodigde weerstandscapaciteit
De hoogte van het risico en de beheersing hiervan is een belangrijk speerpunt. Door het opstellen van scenario’s wordt inzichtelijk gemaakt wat de benodigde weerstandscapaciteit per project is. Mede op basis hiervan kan besluitvorming plaatsvinden over de te nemen beheersmaatregelen, wanneer deze genomen kunnen worden en wordt de benodigde weerstandscapaciteit gealloceerd. De totale benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties die zijn opgenomen in de meerjaren prognose grondexploitaties bedraagt € 7 miljoen . Dit is exclusief Legmeer, BTAZ en de Scheg.
De groei van de stad wordt voornamelijk gerealiseerd met faciliterend grondbeleid. De gemeente heeft zelf nog maar beperkt eigen grond beschikbaar voor ruimtelijke ontwikkelingen. De haalbaarheid van projecten staat wel op gespannen voet door enerzijds de toegenomen eisen en wensen en anderzijds de invloed van de gestegen VON-prijzen van de afgelopen jaren en daartegenover de gestegen bouwkosten (mede als gevolg van extra duurzaamheid ambities). Dit heeft effect op de haalbaarheid van projecten. Daarnaast gaat de groei van de stad gepaard met een groei van de behoefte aan voorzieningen en infrastructuur. Dit is continue aandachtspunt bij het opstarten van ruimtelijke ontwikkelingen.
Legmeer
In de raad van 27 mei 2020 heeft de gemeenteraad unaniem ingestemd met de Ontwikkelvisie Legmeer. In 2021 is financiële steun van het Rijk, de Woningbouwimpuls, in casu € 9,2 miljoen toegekend. Het bedrag is inmiddels naar de gemeente overgemaakt.
Vanaf eind 2021 is het project Legmeer in een dynamisch proces terecht gekomen. Met name het onderzoek naar de haalbaarheid is daarbij aan de orde geweest. Daarnaast hebben we te maken met negatieve financiële ontwikkelingen, zoals een stijging van bouwkosten en rente die effect kunnen hebben op de haalbaarheid en de voortgang van het project.
Nog steeds wordt gestuurd via de ontwikkeling van clusters en vindt afstemming plaats met de partijen in het gebied. De gekozen aanpak heeft een bepalend effect op het risico (en daarmee het benodigde weerstandsvermogen). Vooralsnog heeft dit nog niet tot nieuwe vastgestelde uitgangspunten geleid, zijn derhalve de berekeningen niet aangepast en blijven de cijfers dezelfde zoals eerder gepresenteerd.
Het plan wordt momenteel nader uitgewerkt, in afstemming met de partijen in het gebied. De gemeentelijke investering was per saldo geraamd op € 17,5 miljoen, waarvan € 7,5 miljoen onderwijs/sport, € 3 miljoen projectenorganisatie voor de periode 2021-2024 en € 7 miljoen “onrendabele top” op de ruimtelijke ontwikkeling, vooral veroorzaakt door de verplaatsing van de gemeentewerf en het afvalbrengstation. De cijfers zijn afkomstig uit de businesscase bij de WBI-aanvraag. Gezien de actuele ontwikkelingen zullen deze cijfers opnieuw geactualiseerd gaan worden op basis van eventueel aangepaste uitgangspunten.
Na een besluit over de te nemen ontwikkelstrategie wordt de actuele grondexploitatie (actief en facilitair deel) voorgelegd ter besluitvorming, naar verwachting in 2023. Gedurende het project wordt vooralsnog rekening gehouden met een benodigde weerstandscapaciteit van € 9,5 miljoen . Dit is na verwerking in de actuele grondexploitatie van de gemeentelijke investering van € 17,5 miljoen en de bijdrage Woningimpuls van € 9,2 miljoen.
BTAZ
In de Raad van 10 november 2021 is de grondexploitatie BTAZ vastgesteld, inclusief kansen en risico paragraaf. Op basis van de vastgestelde grondexploitatie BTAZ is destijds een Monte Carlo risicoanalyse uitgevoerd. Voor de jaarrekening 2021 is de gemeentelijke grondexploitatie geactualiseerd. Ook de risico’s en kansen zijn geactualiseerd en is “opnieuw” een Monte Carlo risicoanalyse uitgevoerd. De benodigde weerstandscapaciteit van de geactualiseerde grondexploitatie komt op € 8,7 miljoen uit.
Scheg
Een ander majeur project in de gemeente Amstelveen betreft de ontwikkeling van de nieuwbouwwijk Scheg voor circa 1.300 woningen, bestaande uit West, Midden en Oost. Het eerste bestemmingsplan deelgebied Scheg Oost is in 2022 vastgesteld. De bestemmingsplannen voor de andere twee deelgebieden Scheg West en Scheg Midden worden de komende periode naar verwachting in procedure gebracht. In 2022 is ook de grondexploitatie voor de (gehele) Scheg door de gemeenteraad vastgesteld. De benodigde weerstandscapaciteit voor dit project bedraagt € 8,9 miljoen .
Conclusie grondexploitatie
Gelet op de aard en omvang van de grondexploitatieprojecten vinden wij een risicobuffer van € 34 miljoen reëel voor de projecten in de meerjaren prognose grondexploitaties inclusief Legmeer, BTAZ en de Scheg.
De risico-analyse betreft hier het duiden van mogelijke tegenvallers waarmee de gemeente te maken kan krijgen. In directe samenhang hiermee zijn van belang de beheersmaatregelen die de gemeente neemt om risico's te identificeren, het bevorderen van het risicobewustzijn, het vermijden van risico's en ten slotte beperken van schade ingeval risico's zich onverhoopt toch voordoen. De risicobuffer is geen aparte reservering “die op de plank ligt om te worden ingezet”.